دانستنی‌های مفید درباره «سرقفلی»

آیا می‌دانید «سرقفلی» چیست یا چه حکمی در معاملات استیجاری دارد؟ اگر اهل کسب و پیشه‌اید احتمالا اکنون با برخی مبانی آن آشنایید اما اگر تازه می‌خواهید به کسب و کاری روی آورید یا قصد اطلاع از جزئیات قانونی آن را دارید، خواندن دانستنی‌هایی در این باره را از دست ندهید.

آیا می‌دانید «سرقفلی» چیست یا چه حکمی در معاملات استیجاری دارد؟ اگر اهل کسب و پیشه‌اید احتمالا اکنون با برخی مبانی آن آشنایید اما اگر تازه می‌خواهید به کسب و کاری روی آورید یا قصد اطلاع از جزئیات قانونی آن را دارید، خواندن دانستنی‌هایی در این باره را از دست ندهید.

منظور از سرقفلی پولی است که ابتدای اجاره مستاجر به موجر می‌دهد و موجر مالک آن مبلغ خواهد بود که تفاوت آن با پول پیش این است که پول پیش حالت امانت را نزد موجر دارد و به عنوان قرض‌الحسنه است اما سرقفلی متعلق به خود مالک است ولی حق کسب و پیشه بهای شهرت تجاری و معروفیت و آبادانی است که مستاجر در ملک ایجاد می‌کند یعنی قانون‌گذار برای عملیاتی که موجر در جایی انجام می‌دهد حق و ارزش مالی قرار داده است.
به گزارش جام جم سرا به نقل از مرکز آموزشهای همگانی قوه قضائیه، در قوانین موجر و مستاجر هیچ تقسیمی میان اجاره اماکن مسکونی و تجاری وجود ندارد اما قوانینی که در فاصله سال‌های ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶ تصویب شده است عملا باعث شده است که قراردادهای اجاره‌ای که در این سال‌ها به تصویب رسیده را بتوان به دو بخش مسکونی و تجاری تقسیم کرد و قانون حاکم بر آن‌ها را بررسی کرد. در مورد اماکن تجاری موضوع راحت‌تر است چرا که برعکس اجاره اماکن مسکونی قانونی که حاکم بر اجاره محل‌های تجاری بوده در سال۱۳۵۶ تصویب شده و تا ۱۳۷۶ ادامه داشته و در این سال با قانون جدیدی جایگزین شده است. اما برای اطلاع بیشتر لازم به ذکر است که اجاره اماکن مسکونی تا سال ۱۳۶۲ تابع قانون ۱۳۵۶ بود، سپس در این سال قانون جدیدی به تصویب رسید که تنها شامل اماکن مسکونی بود و تا سال ۱۳۷۶ که قانون عام روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ به تصویب رسید حاکم بود.
قانون سال ۱۳۵۶ تا سال ۱۳۷۶ در مورد اماکن تجاری حاکم بوده است. تمام قوانینی که در حال حاضر در مورد اماکن تجاری هستند عبارتند از قانون ۵۶ و قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۷۶ و مقررات قانون مدنی در باب اجاره و آیین‌نامه‌ اجرایی قانون سال ۷۶ اینکه اجاره‌ای شامل کدام قانون می‌باشد.
در مجموع از این قانون‌ها این استنباط می‌شود اولا که هر قرارداد اجاره‌ای که قبل از سال ۷۶ بسته شده است مشمول قانون سال ۵۶ می‌باشد، دوم اینکه هر قرارداد اجاره‌ای که بعد از سال ۷۶ بسته شده است اما تمدید اجاره‌ای است که شروع آن قبل از سال ۷۶ بوده چون تمدید اجاره قبلی است مشمول قوانین سال ۵۶ خواهد بود اما بعد از سال ۷۶ هر قرارداد اجاره‌ای که بسته شود مشمول قانون سال ۷۶ است.
یک اصطلاح خاص قانونی در این مورد وجود دارد که می‌گوید قانون خاص قانون عام را نسخ می‌کند و در مورد موضوع مذکور یعنی مقررات قانون مدنی هرجا بین مندرجات با این قوانین تعارض نداشته باشد حسب مورد بر اساس قانون مدنی رفتار خواهد شد.

محدودیت تخلیه در قانون ۵۶

قانون سال ۵۶ در مورد اجاره اماکن تجاری می‌گوید انقضای مدت دلیل بر تخلیه نیست یعنی هر‌گاه مدت اجاره تمام شد موجر نمی‌تواند مستاجر را بیرون کند و موجر باید برای تخلیه مستاجر دلیل داشته باشد که این دلایل عبارت‌اند از:

- انتقال به غیر: جایی که مستاجر حق انتقال به غیر را نداشته باشد اما آن‌جا را انتقال دهد موجر می‌تواند با این دلیل مستاجر را بیرون کند.
- جایی که مستاجر شغل مورد توافق را عوض کند؛ یعنی در قرارداد می‌گویند از این ملک برای این شغل استفاده می‌شود اما مستاجر آن شغل را تغییر دهد موجر می‌تواند با این دلیل مستاجر را از ملک اجاره داده شده بیرون کند.
- جایی که مستاجر در مورد اجاره زیاده‌روی و کوتاهی کند یا پا را از حد مستاجر فرا‌تر گذارد به طور مثال دیواری را در ملک جابه‌جا کند یا دیواری بگذارد.
- نپرداختن اجاره‌بها نیز یکی از دلایل دیگری است که موجر می‌تواند اگر مستاجر اجاره‌بها را نپرداخت برای بیرون کردن او اقدام کند و با سه بار اخطار کتبی موجر به موجب اظهارنامه بعد از ابلاغ ‌واقعی اجاره‌بها را نپردازد و در صورتی که موجر اقامه دعوای تخلیه کند دادگاه حکم به تخلیه خواهد داد، یعنی تا قبل از صدور حکم مستاجر می‌تواند اجاره‌بها را بپردازد و در نتیجه دعوا رد خواهد شد.
- اگر موجر نیاز شخصی داشته باشد نیز دادگاه حکم تخلیه خواهد داد؛
- اگر ملک در شرف خرابی باشد و موجر از شهرداری پروانه ساختمان گرفته باشد، یعنی تشریفات نوسازی را انجام داده باشد حق اقامه دعوای تخلیه را دارد.
- جایی که موجر از مستاجر درخواست تنظیم سند رسمی کند اما مستاجر این‌کار را نکند موجر حق اقامه دعوای تخلیه را دارد و مستند موارد گفته شده را می‌توان در مواد ۱۰، ۱۴ و ۱۵ قانون سال ۱۳۵۶ یافت.

سرقفلی را قانون‌گذار در قانون سال ۵۶ علاوه بر حق کسب‌و‌پیشه و تجارت در نظر گرفت اما بعضی‌ها به اشتباه این دو را با هم یکی می‌دانند. منظور از سرقفلی پولی است که ابتدای اجاره مستاجر به موجر می‌دهد و موجر مالک آن مبلغ خواهد بود که تفاوت آن با پول پیش این است که پول پیش حالت امانت را نزد موجر دارد و به عنوان قرض‌الحسنه است اما سرقفلی متعلق به خود مالک است ولی حق کسب و پیشه بهای شهرت تجاری و معروفیت و آبادانی است که مستاجر در ملک ایجاد می‌کند یعنی قانون‌گذار برای عملیاتی که موجر در جایی انجام می‌دهد حق و ارزش مالی قرار داده است.
به نظر این دو ماهیت حقوقی متفاوت نیز دارند. موجری که می‌رود و درخواست تخلیه می‌کند حسب مورد باید پولی را در بعضی جا‌ها بپردازد. موجر در تمامی موارد باید حق کسب‌ و پیشه را به مستاجر بپردازد اما در مورد حق سرقفلی در احداث بنای جدید و نیاز شخصی خود موجر و بستگان موجر در تعدی و تفریط باید تمام سرقفلی را بپردازد تا حکم تخلیه بگیرد اما در مورد عدم پرداخت اجاره‌بها و تغییر شغل هیچ پولی بابت سرقفلی لازم نیست بپردازد که این خود نوعی مجازات مدنی مستاجر متخلف است.
در مورد انتقال به غیر هم باید نصف سرقفلی را در مورد انتقال به غیر بپردازند همان‌طور که تبصره ۱ ماده ۱۹قانون مالک و مستاجر ۵۶ می‌گوید.