محدودیت تخلیه در قانون ۵۶

قانون سال ۵۶ در مورد اجاره اماکن تجاری می‌گوید انقضای مدت دلیل بر تخلیه نیست یعنی هر‌گاه مدت اجاره تمام شد موجر نمی‌تواند مستاجر را بیرون کند و موجر باید برای تخلیه مستاجر دلیل داشته باشد که این دلایل عبارت‌اند از:

قانون سال ۵۶ در مورد اجاره اماکن تجاری می‌گوید انقضای مدت دلیل بر تخلیه نیست یعنی هر‌گاه مدت اجاره تمام شد موجر نمی‌تواند مستاجر را بیرون کند و موجر باید برای تخلیه مستاجر دلیل داشته باشد که این دلایل عبارت‌اند از:

- انتقال به غیر: جایی که مستاجر حق انتقال به غیر را نداشته باشد اما آن‌جا را انتقال دهد موجر می‌تواند با این دلیل مستاجر را بیرون کند.
- جایی که مستاجر شغل مورد توافق را عوض کند؛ یعنی در قرارداد می‌گویند از این ملک برای این شغل استفاده می‌شود اما مستاجر آن شغل را تغییر دهد موجر می‌تواند با این دلیل مستاجر را از ملک اجاره داده شده بیرون کند.
- جایی که مستاجر در مورد اجاره زیاده‌روی و کوتاهی کند یا پا را از حد مستاجر فرا‌تر گذارد به طور مثال دیواری را در ملک جابه‌جا کند یا دیواری بگذارد.
- نپرداختن اجاره‌بها نیز یکی از دلایل دیگری است که موجر می‌تواند اگر مستاجر اجاره‌بها را نپرداخت برای بیرون کردن او اقدام کند و با سه بار اخطار کتبی موجر به موجب اظهارنامه بعد از ابلاغ ‌واقعی اجاره‌بها را نپردازد و در صورتی که موجر اقامه دعوای تخلیه کند دادگاه حکم به تخلیه خواهد داد، یعنی تا قبل از صدور حکم مستاجر می‌تواند اجاره‌بها را بپردازد و در نتیجه دعوا رد خواهد شد.
- اگر موجر نیاز شخصی داشته باشد نیز دادگاه حکم تخلیه خواهد داد؛
- اگر ملک در شرف خرابی باشد و موجر از شهرداری پروانه ساختمان گرفته باشد، یعنی تشریفات نوسازی را انجام داده باشد حق اقامه دعوای تخلیه را دارد.
- جایی که موجر از مستاجر درخواست تنظیم سند رسمی کند اما مستاجر این‌کار را نکند موجر حق اقامه دعوای تخلیه را دارد و مستند موارد گفته شده را می‌توان در مواد ۱۰، ۱۴ و ۱۵ قانون سال ۱۳۵۶ یافت.

سرقفلی را قانون‌گذار در قانون سال ۵۶ علاوه بر حق کسب‌و‌پیشه و تجارت در نظر گرفت اما بعضی‌ها به اشتباه این دو را با هم یکی می‌دانند. منظور از سرقفلی پولی است که ابتدای اجاره مستاجر به موجر می‌دهد و موجر مالک آن مبلغ خواهد بود که تفاوت آن با پول پیش این است که پول پیش حالت امانت را نزد موجر دارد و به عنوان قرض‌الحسنه است اما سرقفلی متعلق به خود مالک است ولی حق کسب و پیشه بهای شهرت تجاری و معروفیت و آبادانی است که مستاجر در ملک ایجاد می‌کند یعنی قانون‌گذار برای عملیاتی که موجر در جایی انجام می‌دهد حق و ارزش مالی قرار داده است.
به نظر این دو ماهیت حقوقی متفاوت نیز دارند. موجری که می‌رود و درخواست تخلیه می‌کند حسب مورد باید پولی را در بعضی جا‌ها بپردازد. موجر در تمامی موارد باید حق کسب‌ و پیشه را به مستاجر بپردازد اما در مورد حق سرقفلی در احداث بنای جدید و نیاز شخصی خود موجر و بستگان موجر در تعدی و تفریط باید تمام سرقفلی را بپردازد تا حکم تخلیه بگیرد اما در مورد عدم پرداخت اجاره‌بها و تغییر شغل هیچ پولی بابت سرقفلی لازم نیست بپردازد که این خود نوعی مجازات مدنی مستاجر متخلف است.
در مورد انتقال به غیر هم باید نصف سرقفلی را در مورد انتقال به غیر بپردازند همان‌طور که تبصره ۱ ماده ۱۹قانون مالک و مستاجر ۵۶ می‌گوید.