اصول حاکم بر قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356

شاید مشاهده عنوان این فصل این سؤال را به ذهن متبادر سازد که اولاً جایگاه بحث از اصول اینجا نیست ثانیاً چه اصلی ممکن است فقط یک قانون را تحت پوشش قرار دهد و سؤالاتی از این قبیل که در این راستا ما ضمن بررسی معنای اصل و توضیح مختصری در مورد عنوان و علت پیش‌بینی این فصل وارد بحث اصلی خواهیم شد.

 اصل معانی مختلفی دارد که آنچه در این باب حائز اهمیت است معنای حقوقی آن می‌‌باشد که در ترمینولوژی حقوق چندین معنا در مقابل آن آمده که اهم آن به این شرح است:

 «الف... ب ـ قاعده ج.... د..... ﻫ..... وـ به معنی دستورالعمل شارع نسبت به افراد در حالات شک و تردید بدون اینکه در دستور مزبور جهت کشف از واقع ملحوظ باشد. اصل به این معنی در مقابل ظاهر و دلیل و اماره بکار می‌‌رود ( ر.ک اماره) چنانکه گفته اند: اصل موقعی حجت است که دلیل نباشد (الاصل دلیل حیث لا دلیل) اصل به این معنی را در حقوق جدید فرض قانونی گویند و در فقه آنرا اصل عملی هم می‌‌گویند....»[1] با ملاحظه معانی ارائه شده از اصل به این نتیجه می‌‌رسیم که در حقوق مقصود از اصل همان قواعد یا فروض حاکم بر قانون است که در واقع در این فصل ما در پی بررسی فروض قانونی حاکم بر قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 هستیم که این موضوع از دو جهت لازم به نظر می‌‌رسد اول اینکه مطالعه و تفسیر قانون با فهم اصول و فروض حاکم بر آن سهل و آسان خواهد بود دوم، اینکه قانون موصوف فروضی را پایه گذاری کرده که موافق با اصول حاکم در عالم حقوق نبوده و به عبارت دیگر چند فرض در این قانون در مقایسه با قانون مدنی بصورت وارونه پیش‌بینی شده است که بررسی آنها قبل از ورود در بحث و تفسیر و تشریح مصادیق قانون، امری لازم و ضروری است تا نمایی کلی از اهداف و اصول پیش‌بینی شده در قانون برای بررسی‌های جزئی بعدی به دست آید که این عمل علاوه بر تسهیل درک جزئیات، یادگیری و فهم مسائل مشکل و مبهم این قانون را تسریع خواهد کرد.

مبحث اول: اصل بر امری بودن مقررات قانون روابط موجر و مستاجر 1356

از جمله مشکلاتی که حقوقدانان و صاحب نظران خصوصاً دادرسان در دنیای حقوق با آن دست به گریبان هستند تشخیص قوانین امری از قوانین تکمیلی می‌‌باشد که در روابط حقوقی به ویژه در امر دادرسی از اهمیت خاصی برخوردار است زیرا تعیین محدوده قوانین امری و تکمیلی مرز بین آزادی اراده و حکومت قانون را مشخص می‌‌کند.

در تعریف قوانین امری گفته شده است که این قوانین اراده را تحت شعاع قرار می‌‌دهند و افراد جامعه قادر نیستند بر خلاف اوامر صادره از سوی مقنن توافق و قراردادی داشته باشند در حالی که قوانین تکمیلی یا تفسیری قوانین هستند که مکمل اراده اشخاص می‌‌باشند و در صورتی که افراد بخواهند می‌‌توانند بر خلاف آن توافق کنند. به عبارت دیگر، قوانین تکمیلی در صورتی بر رابطه طرفین حاکم می‌‌شوند که خود افراد بصورت ضمنی یا صریحاً متعرض موضوع نشده و آن را تعیین تکلیف ننموده باشند. گفتنی است که تعریف قوانین تفسیری و امری کار دشواری نیست بلکه تطبیق این تعاریف بر مصادیق است که تیزبینی و نقطه سنجی دادرسان و وکلا و صاحب نظران را می‌‌طلبد و دارای اهمیت بسزایی است که در این راستا حقوقدانان و صاحب نظران دو راه حل را برای این مشکل پیشنهاد داده اند:[2] نخست اینکه، موضوعات مختلف حقوقی طبقه‌بندی شوند و بر اساس آن امری یا تکمیلی بودن قوانین مشخص گردد. مثلاً گفته‌اند قوانین مربوط به خانواده امری می‌‌باشند یا مقررات مربوط به امور حسبی جزء قوانین امری هستند. دوم اینکه در هر مورد ماده مورد نظر بررسی شود و با مطالعه‌ای پیرامون موضوع در خصوص امری یا تکمیلی بودن آن اظهار نظر گردد.

ما با انتخاب راه حل دوم در خصوص قانون روابط مؤجر و مستاجر سال 56 با مراجعه به خود قانون و بررسی آن و مسائل پیرامونی و فلسفه تصویبی آن، امری یا تکمیلی بودن این قانون را روشن می‌‌کنیم.

آنچه مسلم است رویه قانون مدنی در قراردادها مبتنی بر آزادی اراده بوده است به عبارت دیگر قوانین مربوط به قراردادها در قانون مدنی تکمیلی می‌‌باشند[3] و اگر قرار بر این باشد که حکمی عام در این مورد صادر نشود و از سوی دیگر در موارد شک و تردید مستمسکی برای رهایی از بلاتکلیفی در دست باشد باید گفت در بخش قراردادی قانون مدنی، اصل بر تکمیلی بودن مواد قانونی است در حالی که بررسی قانون روابط موجر و مستاجر نشان می‌‌دهد که اصل مذکور در این قانون خصوصاً در مورد حق کسب و پیشه و تجارت وارونه شده و قانونگذار از رویه سابق خود عدول کرده است زیرا فلسفه وضع این قانون حمایت از طبقه ضعیف مستاجر در مقابل مالک و حفظ نظم عمومی بوده است و اگر مالک و مستاجر قادر باشند به هر نحوی خارج از این قالب قانونی عمل کنند هدف تصویبی قانون و فلسفه وجودی آن نادیده انگاشته می‌‌شود که در این راستا ماده 30 همین قانون مقرر می‌‌دارد « کلیه طرق مستقیم یا غیر مستقیم که طرفین بمنظور جلوگیری از اجرای مقررات این قانون اتخاذ نمایند، پس از اثبات در دادگاه بلااثر و باطل اعلام خواهد شد» مقنن در این ماده امری بودن این قانون را صراحتاً بیان کرده و هرگونه توافق را برای عدم اجرای این قانون باطل و بلااثر می‌‌داند. بنابراین به ضرس قاطع می‌‌توان گفت که فرض قانونی که مقنن در قانون مدنی در عمومات اجاره پیش گرفته بود در این قانون وارونه شده است چنانکه اصل بر امری بودن تمام مواد وضع شده در این قانون می‌‌باشد مگر تکمیلی بودن یکی از مواد آن ثابت شود.

مبحث دوم: اصل بر استمرار رابطه استیجاری بعد از اتمام مدت اجاره

عمومات اجاره در قانون مدنی حکایت از آن دارند که مدت در عقد اجاره از اهمیت بالائی برخوردار است بطوریکه ماده 468 قانون یاد شده مقرر می‌‌دارد: «در اجاره اشیاء مدت اجاره باید معین شود والا اجاره باطل است» زیرا مستاجر فقط در مدت اجاره مالک منافع عین مستاجره می‌‌باشد و به محض اتمام مدت، رابطه استجاری قطع می‌‌گردد که این مهم در ماده 494 قانون مدنی به ترتیب ذیل مورد توجه قرار گرفته است: « عقد اجاره به محض انقضاء مدت بر طرف می‌‌شود و اگر پس از انقضاء آن مستاجر عین مستاجره را بدون اذن مالک مدتی در تصرف خود نگاه دارد موجر برای مدت مزبور مستحق اجرت‌المثل خواهد بود اگر چه مستاجر استیفاء منفعت نکرده باشد و اگر با اجازه مالک در تصرف نگاه دارد وقتی باید اجرت‌المثل بدهد که استیفاء منفعت کرده باشد مگر اینکه مالک اجازه داده باشد که مجاناً استفاده نماید».

چنین ترتیبی نه تنها موافق اصول مسلم حقوق است در راستای اعمال اختیارات ناشی از حق مالکیت نیز می‌‌باشد که بنابه دلایل مختلف در قانون روابط موجر و مستاجر کاملاً بصورت عکس در آمده است و اصل قانونی و منطقی «قطع رابطه استیجاری با اتمام مدت اجاره» به فرض «ادامه رابطه استجاری حتی با اتمام مدت اجاره» مبدل گشته است که در این باره ماده 7 قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 مقرر می‌‌دارد: «در مواردی که بین موجر و کسی که ملک را بعنوان مستاجر در تصرف دارد اجاره‌نامه تنظیم نشده و یا اگر تنظیم شده مدت آن منقضی گشته و طرفین راجع به تنظیم اجاره‌نامه یا تعیین اجاره بها و شرایط آن اختلاف داشته باشند هر یک می‌‌توانند برای تعیین اجاره بها (در مواردی که اجاره‌نامه در بین نباشد) و تنظیم اجاره‌نامه به دادگاه مراجعه کند» همانطور که مشاهده می‌‌شود چنین برخوردی با عقد اجاره، با اتمام مدت علاوه بر اینکه آزادی اراده در قراردادها را زیر سؤال می‌‌برد حق مالکیت را نیز از جهات مختلف محدود می‌‌نماید چنانکه موجر بعد از ورود در محدوده حکومت این قانون ـ اگر چه ورود اختیاری است ـ اختیارات اساسی خود را در رابطه با ملک‌اش از دست می‌‌دهد بطوریکه مجبور است به رابطه استیجاری خود با مستاجر ادامه دهد حتی اگر راضی به این کار نباشد.

در قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 قصد مقنن بر استمرار رابطه استیجاری است حتی عدم حصول شرایط عمومی قراردادها نیز خللی بر صحت این قرارداد وارد نمی‌کند و در حالی که موجر هیچ رضایتی مبنی بر ادامه رابطه استجاری ندارد؛ به تنظیم عقد اجاره الزام می‌‌شود و حتی عدم حضور وی برای تنظیم اجاره نیز موثر در مقام نیست و به صراحت قانون در صورتیکه مالک حاضربه اجرای حکم دادگاه نباشد نماینده دادگاه با حضور در دفترخانه اجاره نامه‌ای را برای مدت یکسال از طرف او با مستاجر امضا خواهد کرد.

ناگفته نماند که به درخواست موجر مستاجر؛ نیز موظف به تنظیم سند اجاره می‌‌باشد و ضمانت اجرای الزام مستاجر به تنظیم اجاره‌نامه برابر ماده 9 قانون یاد شده تخلیه عین مستاجره می‌‌باشد که اگر مستاجر تا 15 روز از تاریخ مقرر حاضر به امضاء اجاره‌نامه نشود و عذر موجهی هم نداشته باشد حکم بر تخلیه صادر خواهد شد.

با این ترتیب در قانون 1356 فرض قانونی بر خلاف قانون مدنی بر ادامه رابطه استجاری است و به عبارت دیگر مدت از هیچ اهمیتی برخوردار نیست و موجر و مستاجر به محض ورود در چهارچوب قانون، موظف و مکلف به ادامه رابطه استجاری هستند مگر به دلایلی رابطه استجاری فسخ یا قطع کرد.

مقنن در این قانون برای برقراری تعادل اجتماعی و حمایت از قشر ضعیف و آسیب پذیر مستاجر، اصول و عمومات پذیرفته شده را به هم ریخت و به بدعتی روی آورد که در نوع خود بی سابقه بود اما همانطور که اصلاحات بعدی قانون نشان داد به نظر می‌‌رسد مقنن در نیل به اهداف پیش‌بینی شده ناکام بوده است.

مبحث سوم: اصل بر غیر قابل انتقال بودن منافع عین مستاجره

سومین بدعت و نوآوری که مقنن قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 با به هم ریختن اصول و عمومات پذیرفته شده در قانون مدنی به آن دست زد در خصوص انتقال منافع عین مستاجره بود، در حالی که در قانون مدنی فرض و اصل پذیرفته شده «قابل انتقال بودن» منافع عین مستاجره است و طرفین عقد با توافق هم می‌‌توانند خلاف آن، را نیز شرط کنند در قانون روابط موجر و مستاجر مقنن با وارونه کردن این اصل ضمن روی گرداندن کامل از آن اصل، عدم انتقال عین مستاجره را پذیرفت و در حالی که ماده 474 ق. مدنی مقرر کرده بود: «مستاجر می‌‌تواند عین مستاجره را به دیگری اجاره دهد مگر اینکه در عقد اجاره خلاف آن شرط شده باشد» در ماده 19 قانون روابط موجر مستاجر 1356 آمده است: « در صورتی که مستاجر محل کسب یا پیشه یا تجارت به موجب اجاره‌نامه حق انتقال به غیر داشته باشد. می‌‌تواند برای همان شغل یا مشابه آن منافع مورد اجاره را با سند رسمی به دیگری انتقال دهد».

بنابراین فرض مرسوم و موافق عمومات قانون مدنی در قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 رعایت نشده است. در حالی که در قانون مدنی مستاجر مالک منافع عین مستاجره است و می‌‌تواند منافع عین مستاجره را در مدت اجاره انتقال دهد، مگر خلاف آن شرط شده باشد. در قانون روابط موجر و مستاجر سال56، مستاجر نمی‌تواند منافع ملک را انتقال دهد مگر چنین حقی برایش شرط شده باشد که چنین بدعتی علاوه بر اینکه در تعارض با قواعد پذیرفته شده می‌‌باشد حقوق ناشی از مالکیت منافع را که برای مستاجر در طول مدت اجاره حاصل می‌‌شود نیزمحدود می‌‌کند.

[1]. جعفری لنگرودی، محمد جعفر، ترمینولوژی حقوق، (تهران: نشر گنج دانش چاپ ششم 1372) ص 48 زیرلفظ اصل

[2]. جعفری لنگرودی، محمدجعفر، دانشنامه حقوقی، ج1،( تهران: نشر امیرکبیر چاپ اول1358)، ص38

[3]. کاتوزیان، ناصر حقوق مدنی (معاملات معوض و عقود تکمیلی)، (تهران، انتشارات بهشر، چاپ سوم 1363)، ص340