برابر مقررات قانون مدنی در روابط استیجاری، اصل بر وجود حق انتقال منافع می‌باشد در حالی که این اصل در قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 کاملاً وارونه شده و
ماده 10 این قانون که اشعار می‌دارد: «مستأجر نمی‌تواند منافع مورد اجاره را به غیر انتقال دهد یا واگذار نماید....» اصل حق انتقال را معکوس نموده و وجود آن را به اذن کتبی مالک یا موجر مشروط کرده است.
دعوی درخواست تجویز انتقال منافع
برابر مقررات قانون مدنی در روابط استیجاری، اصل بر وجود حق انتقال منافع می‌باشد در حالی که این اصل در قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 کاملاً وارونه شده و
ماده 10 این قانون که اشعار می‌دارد: «مستأجر نمی‌تواند منافع مورد اجاره را به غیر انتقال دهد یا واگذار نماید....» اصل حق انتقال را معکوس نموده و وجود آن را به اذن کتبی مالک یا موجر مشروط کرده است.
قانون‌گذار بعد از اعلام صریح «اصل عدم انتقال» در قانون روابط موجر و مستأجر
سال 1356 در ماده 19 همان قانون شرایط و چگونگی انتقال منافع مستأجرینی را که دارای حق انتقال هستند مورد توجه قرارداده و معین می‌کند:«... در صورتی که مستأجر محل کسب یا پیشه یا تجارت به موجب اجاره‌نامه، حق انتقال به غیر داشته باشد می‌تواند برای همان شغل یا مشابه آن منافع مورد اجاره را با سند رسمی به دیگری انتقال دهد.» ملاحظه می‌شود اشخاصی که حق انتقال منافع را دارند نیز نمی‌توانند به هر شکل و شیوه‌ای که بخواهند منافع را انتقال دهند. لذا حتی مستأجرین دارای حق انتقال صرفاً با سند رسمی و برای شغل مندرج در اجاره‌نامه یا شغل مشابه آن می‌توانند منافع مورد اجاره را انتقال دهند.
قانون‌گذار در ادامه بحث این ماده ضمن ارائه طریق، جهت انجام انتقال منافع برای اشخاصی که حق انتقال به غیر ندارند و مالک نیز رضایت به انتقال نمی‌دهد و توضیح در خصوص چگونگی حکم به تجویز انتقال منافع در نهایت درتبصره 1 این ماده به ضمانت اجرای عدم رعایت مقررات مندرج در این قسمت می‌پردازد که ما در مجال حاضر به روال معمول این کتاب بدواً به شرح شرایط طرح دعوی می‌پردازیم.
گفتار اول: شرایط طرح دعوی تجویز انتقال منافع
بر خلاف سایر دعاوی موضوع قانون روابط موجر و مستأجر در قانون مصوب سال 1356 دعوی تجویز انتقال منافع شرایطی صعب الاحرازی ندارد؛ چرا که طرح این دعوی خطر و ضرر قابل توجهی را برای مستأجر یا موجر به دنبال ندارد اما از سوی دیگر نیز برابر صراحت ماده 19 قانون یاد شده هر مستأجری نمی‌تواند برای درخواست تجویز انتقال منافع به دادگاه مراجعه کند. بنابراین ماده 19 قانون مزبور در خصوص بیان طریق انتقال اشعار می‌دارد: «هرگاه در اجاره‌نامه حق انتقال به غیر سلب شده یا اجاره‌نامه‌ای در بین نبوده و مالک راضی به انتقال به غیر نباشد باید در مقابل تخلیه مورد اجاره، حق کسب یا پیشه یا تجارت مستأجر را بپردازد و الا مستأجر می‌تواند برای تنظیم سند انتقال به دادگاه مراجعه کند» آنچه از این قسمت ماده موصوف برمی‌آید این است که قانون‌گذار برای دعوی تجویز انتقال منافع شرایطی را اگرچه بدیهی مقرر نموده است.
بند اول: عدم وجود حق انتقال در اجاره‌نامه
همانگونه که گفته شد در قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 با وجود صراحت ماده 10 این قانون «اصل بر عدم انتقال منافع» است. بنابراین در صورتی که طرفین در اجاره‌نامه متعرض موضوع انتقال نشده باشند و موضوع مسکوت گذاشته شود یعنی حق انتقال به غیر وجود ندارد مگر اینکه مستأجر طی سند علی‌حده‌ای اجازه انتقال را کتباً دریافت نموده باشد. از این‌رو به نظر می‌رسد عبارت «هرگاه در اجاره‌نامه حق انتقال به غیر سلب شده...» در مفهوم واقعی خود بکار نرفته باشد؛ چرا که اگر به ظاهر ماده اکتفا کنیم باید معتقد باشیم که وقتی مستأجر می‌تواند درخواست تجویز انتقال منافع را بنماید که در اجاره‌نامه این حق از وی سلب شده باشد. حال آنکه اساساً مستأجر مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 چنین حقی ندارد این عبارت در صورتی می‌توانست صحیح باشد که اصل بر انتقال منافع می‌بود. نتیجه اینکه عبارت مذکور ناشی از مسامحه قانونی است و اگر مستأجر حق انتقال به غیر نداشته باشد می‌تواند برای تجویز انتقال منافع به دادگاه مراجعه کند.
موضوع دیگری که در این قسمت نیاز به بحث دارد عبارت ادامه ماده است که اشعار می‌دارد «... یا اجاره‌نامه‌ای در بین نبوده...» این عبارت در مقام بیان مطلب و شرط جدید نیست. بلکه عبارت مذکور نیز در صدد بیان شرط عدم وجود حق انتقال است چرا که عدم وجود اجاره‌نامه به‌طور ضمنی حاکی از عدم وجود حق انتقال به غیر است مگر اینکه حالتی را تصور کنید که علی‌رغم عدم وجود اجاره‌نامه مستأجر از موجر، اذن کتبی مبنی بر انتقال داشته باشد که به نظر می‌رسد در این حالت اگر اجازه کتبی حاکی از وجود رابطه استیجاری فیمابین طرفین باشد به واقع دلالت بر رابطه استیجاری داشته و اجاره‌نامه تلقی می‌شود. و به نظر می‌رسد چنین مستأجری می‌تواند با استناد به این سند به انتقال منافع بپردازد. بنابراین صرف عدم وجود اجاره‌نامه برای دعوی تجویز انتقال منافع شرط محسوب نمی‌شود بلکه این موضوع به جهت مشخص نبودن تکلیف انتقال در روابط استیجاری شفاهی و ناشی از اصل عدم انتقال در قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 می‌باشد. بنابراین عدم وجود اجاره‌نامه به خودی خود شرط محسوب نمی‌شود بلکه سبب پیش‌بینی این عبارت در قانون مزبور عدم وجود حق انتقال به غیر در چنین روابط استیجاری است.
بند دوم: عدم رضایت مالک و عدم پرداخت
حق کسب و پیشه و تجارت مستأجر
صرف‌نظر از صراحت ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 عدم رضایت مالک جهت طرح دعوی تجویز انتقال منافع، شرط عقلی است؛ چرا که در صورت رضایت مالک به انتقال، نیازی به طرح دعوی تجویز انتقال به غیر و طی فرآیند طولانی، وقت‌گیر و هزینه بر جهت اخذ رأی مبنی بر تجویز انتقال منافع نیست کما اینکه در عرف نیز مرسوم است اغلب مستأجرین بجای استفاده از شیوه پیش‌بینی شده در ماده 19 قانون یاد شده با پرداخت درصدی از ارزش حق کسب و پیشه یا سرقفلی محل به عنوان «حق مالکانه» اقدام به جلب رضایت مالک می‌کنند. بنابراین درصورتی که مالک بدون دریافت حق مالکانه به انتقال رضایت دهد نیازی به طرح دعوی تجویز انتقال منافع نیست لیکن جلب رضایت مالک به شیوه معمول عرفی، به این صورت که اغلب مستأجر و منتقل‌الیه بعد از انجام معامله برای اخذ رضایت به مالک مراجعه می‌کند به شدت خطرناک است و می تواند احتمال طرح دعوی انتقال به غیر را به دنبال داشته باشد و مشاهده شده است که معمولاً این شیوه مورد سوء‌استفاده برخی مالکین قرار می‌گیرد به‌طوری‌که در بدو مراجعه مستأجر برای کسب رضایت انتقال شفاهاً با درصد یا نسبتی از مبلغ فروش واقعی اعلام موافقت می‌کنند اما بعد از انجام انتقال به طرق مختلف با زیاده‌خواهی و تهدید به طرح دعوی تخلیه درصدد آزار و اذیت مستأجر برمی‌آید بنابراین چنین طریقی برای انتقال به هیچ وجه پیشنهاد نمی‌شود.
آنچه مسلم است اینکه صرف عدم رضایت مالک این شرط را مرتفع نمی‌کند چرا که اگر مالک راضی به انتقال به غیر نباشد ولی حاضر به پرداخت حق کسب و پیشه مستأجر و تحویل ملک گردد باز موضوع این شرط محقق نخواهد شد. بنابراین لازمه ادامه طرح دعوی تجویز انتقال منافع این است که مستأجر علاوه بر عدم رضایت به انتقال، شخصاً نیز حاضر به پرداخت حق کسب و پیشه نباشد. از این‌رو این شرط برخلاف شرط سابق برای طرح دعوی تجویز انتقال الزامی نیست بلکه ادامه دعوی و صدور حکم مستلزم این شرط است؛ چه اگر مالک در طول دادرسی حاضر به پرداخت حق کسب و پیشه مستأجر باشد ادامه دعوی موضوعیت خود را از دست خواهد داد. گرچه دادگاه‌ها با اعلام مالک به پرداخت حق کسب و پیشه به هر دو مورد حکم صادر می‌نمایند و خواسته تجویز انتقال منافع مستأجر را به عدم پرداخت حق کسب و پیشه مشروط می‌نمایند.
گفتار دوم: مطالب قابل بحث دعوی تجویز انتقال منافع
دعوی تجویز انتقال منافع با توجه به نص صریح ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356، سهل و آسان به نظر می‌رسد. لیکن مسائل و مشکلات عملی و اجرایی آن خصوصاً زمانی که مالک خواهان پرداخت حق کسب و پیشه محل باشد و یا به جهت فوت مالک اصلی مستأجر با مالکین متعدد مشاعی (ورثه) روبه‌رو باشد یا مستأجرین محل در خصوص دعوی تجویز اختلاف عقیده داشته باشند پیچیدگی‌های خاصی را شامل می‌شود. اما خوشبختانه طرح تعداد قابل توجهی از دعاوی تجویز انتقال منافع در محاکم سبب شده است که مسائل مهم و قابل بحث این دعوی مورد بررسی و اظهارنظر قضات و صاحب‌نظران قرار گیرد که ما اهم آنها را به بحث خواهیم نشست.
بند اول: حق مالکانه و میزان آن
یکی از مسائلی که اغلب از سوی عامه مردم و گاهی هم از سوی متخصصین مورد سؤال قرار می‌گیرد این است که در خصوص انتقال با رضایت مالک «حق مالکانه‌ای» که مالک مدعی آن است چیست؟ و آیا برای پرداخت آن میزان و معیار قانونی وجود دارد یا خیر؟
در پاسخ به این سؤال باید گفت که حق مالکانه نص صریح و محمل قانونی ندارد و جایگاه آن کاملاً عرفی است به گونه‌ای که در عرف مرسوم است مستأجر برای انتقال حق کسب و پیشه خود به جای مراجعه به دادگاه و استفاده از طریق مصرح قانون در ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 با مراجعه به مالک و با پرداخت درصدی از ثمن معامله حق کسب و پیشه و تجارت از وی اخذ رضایت می‌کنند. در مورد مبلغ حق مالکانه معیار و میزان مقطوع و مصرحی وجود ندارد. اما آنچه تا کنون به تجربه شاهد آن بوده‌ایم این است که حق مالکانه از 8 درصد تا 15 درصد متغیر است با این توضیح که مالکین در محل‌های با موقعیت خوب و مشتریان زیاد درصد بیشتری از مبلغ فروش را مطالبه می‌کنند مع‌الوصف تنها محمل حق مالکانه عرف می‌باشد و در خصوص میزان پرداخت آن نیز معیار دقیقی وجود ندارد اما قاعده کلی همان است که گفته شد. مضاف بر آن نمی‌توان مالک را مجبور به دریافت این مبالغ کرد زیرا قانون‌گذار برای انتقال در صورت عدم رضایت مالک طرح دعوی تجویز انتقال را به عنوان شیوه حل مشکل پیش‌بینی کرده است. بنابراین اجبار مالک به دریافت مبلغ عرفی توجیه عقلی و قانونی ندارد.
بند دوم: امکان معرفی خریدار در دادخواست تجویز انتقال منافع
اینکه مستأجر بتواند ضمن تقدیم دادخواست شخص خریدار را هم به دادگاه معرفی نماید و دادگاه به انتقال ملک به نامبرده حکم صادر کند جایگاه قانونی دارد یا خیر؟ بایستی گفت قانون‌گذار متعرض این موضوع نگردیده و اخذ مجوز انتقال به‌طور مطلق را مدنظر قرار داده است. لذا با قبول اطلاق انتقال بی‌تردید درخواست صدور حکم به تجویز انتقال منافع به یک فرد خاص مانع قانونی نخواهد داشت لیکن این رویه به هیچ وجه برای مستأجرین پیشنهاد نمی‌شود. زیرا احتمال دفاع مالک مبنی بر انتقال غیر قانونی به غیر را در پی خواهد داشت. با این شرح که مالک ممکن است درصدد طرح ادعای تحقق انتقال به شخص معرفی شده، شود و اثبات آن، نصف حق کسب و پیشه و تجارت مستأجر را ساقط خواهد کرد و گذشته از آن چنین اقدامی ویژگی خاصی ندارد که برای مستأجر انگیزه ایجاد نماید جز اینکه مستأجر را در محدودیت قرار خواهد داد. بنابراین اخذ حکم از دادگاه برای انتقال منافع به‌طور مطلق بدون اعلام شخص خاص به صورت معمول بهترین شیوه است.
بند سوم: امکان طرح مجدد دعوی تجویز انتقال منافع
سؤال این است که آیا حکم صادره مبنی بر تجویز انتقال منافع از اعتبار امر مختومه برخوردار است یا می‌توان دعوی را تجدید نمود؟ تردیدی نیست دعوی که اثر آن به جهت گذشت مدت زمان قانونی بلا اثر شده است قابلیت طرح مجدد دارد. سؤالی در نشست قضایی مطرح گردید مبنی بر اینکه آیا با صدور قرار سقوط دعوی به موجب بند ج
ماده 107 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی در دعوای تجویز انتقال منافع موضوع از اعتبار امر مختومه برخوردار است یا خیر؟ قضات محترم در پاسخ به این سؤال طریق اختلاف را پیموده‌اند گروهی معتقدند: «با این فرض که قرار سقوط دعوی مطابق بند اخیر ماده 107 قانون آیین دادرسی مدنی صادر و قطعی شده باشد، طرح دعوای مجدد در صورتی که منشأ و موضوع و طرفین دعوا یکی باشند، وجاهت قانونی ندارد و موضوع مشمول اعتبار امر مختومه است لیکن در مانحن‌فیه چون دادگاه قبل از خاتمه مذاکرات طرفین مبادرت به صدور قرار نموده قرار مذکور خلاف موازین قانونی صادر شده است.»[1]
اقلیت بر این باورند: «قرار سقوط دعوی به کیفیت فوق اعتبار امر مختومه را ندارد چون پاره‌ای از امور از مستحدثات محسوب می‌گردند به گونه‌ای که اگر سبب ایجاد حق همچنان باقی باشد طرح مجدد ادعا جایز است. مانند دعوای طلاق زوجه به لحاظ عسر و حرج دعوای تخلیه عین مستأجره از جانب موجر و در مانحن‌فیه نیز دعوای مجدد خواهان قابلیت استماع دارد.»
آنچه مسلم است صرف‌نظر از قرار سقوط دعوی حتی بر فرض صدور حکم قطعی و گذشت مدت زمان 6 ماهه اجرای حکم، دعوی تجویز انتقال منافع از اعتبار امر مختومه برخوردار نیست زیرا چنان‌که گروه اقلیت استدلال نموده‌اند سبب حق در رابطه استیجاری خواهان و خوانده باقی است و هیچ وقت زمینه طرح این دعوی از بین نمی‌رود و نمی‌توان با تمسک به این استدلال که موضوع از اعتبار امر مختومه برخوردار است مانع حق مسلم مستأجر مبنی بر استفاده از شیوه ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 شد همچنان که نظر کمیسیون نیز به شرح ذیل مؤید همین معنی است:
«1- آنچه که در ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر (سال 1356) در خصوص تجویز انتقال منافع مستأجر به غیر پیش‌بینی شده، یک حق است.
2- بنا به نص ماده 959 قانون مدنی هیچ‌کس نمی‌تواند به‌طور کلی حقوق تمتع یا حق اجرای تمام یا قسمتی از حقوق مدنی را از خود سلب کند.
3- در تطبیق حق مذکور در ماده 19 مرقوم با نص مذکور در ماده 959 قانون مدنی چنین به نظر می‌رسد که:
اولاً، اسقاط حق انتقال منافع مستأجر به غیر به‌طور کلی با نص ماده 959 قانون مدنی مغایرت دارد و چنین اسقاطی بی‌اعتبار است.
ثانیاً، فقط در صورتی که در دعوای تجویز انتقال منافع مستأجر به غیر، شخصی که قرار است منتقل‌الیه واقع شود مشخص گردیده باشد، صرف‌نظر نمودن مدعی از دعوای خود به‌طور کلی (در پرونده مقید مزبور) که نتیجه آن صدور قرار سقوط دعواست وفق قسمت ذیل بند «ج» ماده 107 قانون آیین دادرسی مدنی بلااشکال؛ است چون در چنین صورتی حق به‌طور جزیی سلب شده است نه به‌طور کلی لذا طرح دعوای مجدد وی نسبت به اشخاص دیگر بلامانع است.
ثالثاً، با توجه به بندهای فوق، صرف‌نظر نمودن مدعی از دعوای خود به‌طور کلی در پرونده‌ای که منتقل‌الیه آن مشخص است اعتبار قضیه محکوم‌بها را استثنائاً به قرار سقوط دعوا اعطاء می‌نماید و طرح دعوای مجدد تجویز انتقال منافع مستأجره به غیر فقط در مورد اخیر ممکن نیست.»[2]
بند چهارم: درخواست انتقال جزیی از منافع
سؤالی که در این قسمت به بررسی آن می‌پردازیم این است آیا مستأجری که حق انتقال منافع به غیر را دارد می‌تواند تجویز انتقال قسمتی از منافع را درخواست نماید؟ صاحب‌نظران در پاسخ به این سؤال به دو عقیده‌اند: گروهی بر این عقیده هستند که این تقاضا مورد پذیرش نیست و در اثبات نظر خود استدلال کرده‌اند که پذیرش این دعوی سبب می‌شود «...که عقد اجاره سابق که واحد بوده به دو عقد و دو مورد اجاره و دو مستأجر یا بیشتر منحل گردد و این امر موجب اضرار به موجر می‌شود یعنی ممکن است بجای پرداخت حق کسب و پیشه به یک مستأجر ناگزیر شود به دو مستأجر یا بیشتر سرقفلی بپردازد و اساساً نمی‌توان موجر را اجبار نمود به جای یک مستأجر که در آغاز با او طرف قرارداد بوده دو یا چند مستأجر دیگر را در همان پلاک تحمل نماید و از ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر نیز چنین اجازه‌ای استحصال نمی‌شود و چون حکم ماده 19 استثنا است نباید آن را تفسیر موسع کرد بلکه باید آن را به‌طور محدود تفسیر نمود و قائل شد که مستأجر فقط حق دارد اجازه انتقال تمام مورد اجازه را از دادگاه بخواهد نه قسمتی از آن را.»[3]
گروه دیگر ضمن پذیرش این خواسته معتقدند: «همانطور که مالکین مشاع منافع مورد اجاره، هر یک می‌توانند با اعمال ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر سهم خود را به غیر واگذار نمایند و همانطور که موجر و مستأجر می‌توانند شرط کنند که مستأجر حق انتقال جزئی از مورد اجاره را داشته باشد همچنان نیز حکم دادگاه که قائم‌مقام اراده طرفین است می‌تواند مبنی بر تجویز انتقال جزئی از منافع مورد اجاره مستأجر به غیر باشد و این امر ملازمه با اضرار موجر نداشته و مخالفتی هم با حکم ماده 19 قانون مذکور ندارد.»[4]
تردیدی نیست که پذیرش چنین دعوایی به ضرر موجر خواهد بود چه علاوه بر مواجه ساختن موجر با دو مستأجر که غالباً تعداد مستأجرین ملک برای موجر از اهمیت برخوردار است پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت مجزی را نیز برای مستأجر در پی خواهد داشت لیکن با این همه نمی‌توان به‌طور قطع و صرفاً به جهت ناخوشایندی موجر از تعدد مستأجرین و یا احتمال پرداخت دو حق کسب و پیشه از پذیرش دعوی انتقال جزئی از منافع امتناع کرد. زیرا اولاً چه بسا صرف انتقال کل نیز خوشایند موجر نباشد ثانیاً: در مورد حق کسب و پیشه نیز اگرچه تعدد مستأجرین در ازدیاد حق کسب و پیشه بی‌تأثیر نیست اما آنچه در کمیت حق کسب و پیشه اثر مستقیم دارد. نوع ساختمان محل و موقعیت آن بویژه مساحت آن است. کما اینکه محاسبه حق سرقفلی (ناشی از حق کسب و پیشه) بر اساس متری..... ریال می‌باشد. بنابراین انتقال جزیی از منافع اگرچه احتمال پرداخت دو حق کسب و پیشه را برای موجر در پی دارد ولی در میزان آن اثر چندانی ندارد ثالثاً گذشته از همه اینها با توجه به تجویز ماده 10 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 می‌تواند با پرداخت حق کسب و پیشه مستأجر جزیی از ملک خود را متصرف شود. رابعاً چه بسا عدم پذیرش این دعوی سبب ورود ضرر به مستأجر شود؛ به این شرح که مستأجر به علت کهولت سن یا دیگر مسائل قادر به اداره کل محل نباشد و ممانعت از پذیرش این دعوی منجر به تعطیلی قسمتی از عین مستأجره و در نهایت متضرر شدن مستأجر گردد.
نهایتاً پذیرش این دعوی موجه‌تر به نظر می‌رسد با این توضیح که عین مستأجره به شکلی باشد که امکان انتقال و استقرار مستأجر جدید بدون دخل و تصرف در ملک وجود داشته باشد. مثل انبارهای قدیمی با سوله‌های متعدد و مجزی که در آنها امکان انتقال قسمتی از انبارها یا سوله‌ها وجود دارد.
بند پنجم: اثر تخلف سابق و حکم تجویز انتقال منافع لاحق
آنچه باید مورد بحث قرار گیرد این است که آیا اخذ حکم به تجویز انتقال منافع می‌تواند به تخلف سابق مشروعیت ببخشد؟ قطعاً جواب مثبت نخواهد بود؛ چرا که به محض انتقال منافع توسط مستأجر، سمت وی از بین می‌رود. در حالی که مستأجر جدید نیز به علت عدم انتقال قانونی سمتی ندارد، حق تخلیه با پرداخت نصف حق کسب و پیشه و تجارت برابر قانون برای موجر ایجاد شده است. بنابراین صدور حکم به تجویز انتقال لاحق که جواز یک انتقال قانونی است سبب اسقاط حق مکتسبه موجر مبنی بر تخلیه نمی‌شود. از این‌رو حکم به تجویز انتقال منافع نمی‌تواند تخلف سابق را مرتفع سازد و حتی اعطای وکالت به منتقل‌الیه از سوی مستأجر مبنی بر طرح دعوی تجویز انتقال منافع مؤثر در مقام نخواهد بود.[5]
بند ششم: در امکان طرح دعوی تجویز
انتقال منافع از سوی یکی از مستأجرین
اگر مستأجر محلی دو نفر یا بیشتر باشند و همگی تمایل به استفاده از مجوز ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر مبنی بر انتقال منافع داشته باشند اشکالی متصور نیست لیکن در صورتی که یکی از آنها خواهان انتقال باشد و دیگری راضی به انتقال نباشد تکلیف چیست؟ به نظر می‌رسد در چنین مواقعی اگر امکان افراز منافع وجود داشته باشد با شرایطی که گفته شد طرح درخواست افراز[6] کارساز خواهد بود. لیکن در غیر این صورت طرح دعوی تجویز انتقال منافع با خوانده قرار دادن سایر مستأجرین ناراضی مانع قانونی ندارد اما مسلم است که امکان عملی اجرای این حکم ضعیف است زیرا کسی حاضر نخواهد بود نسبت به خرید صرف سهم خواهان از منافع اقدام کند و چه بسا چنین حکمی فاقد اثر عملی باشد و هیچ وقت منجر به انتقال نشود از سوی دیگر هیچ کدام از طرفین نیز در این صورت ضرر نمی‌کنند؛ چرا که در صورت آمادگی موجر به پرداخت حق کسب و پیشه، مستأجرین به حق و حقوق قانونی خود می‌رسند و در صورت عدم تمایل موجر به پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت با صدور حکم به تجویز انتقال منافع، یکی از شرکاء می‌تواند نسبت به پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت شریک خواهان دعوی تجویز انتقال اقدام کند. با این شیوه همگی طرفین با انتقال منافع محل به حقوق قانونی خود دست می‌یابند. البته ناگفته روشن است. که در صورت تمایل شریک به خرید سهم شریک دیگر الزامی به تجویز انتقال نیست؛ اگرچه اخذ حکم تجویز شایسته‌تر است النهایه اگر از مجوز فروش اعیان مشاعی غیر قابل افراز هم وحدت ملاک بگیریم نتیجه اخذ شده همان است که گفته شد.
گفتار سوم: شیوه طرح دعوی و الزامات اثباتی خواهان (مستأجر) و دفاعیات خوانده (موجر) در دعوی تجویز انتقال منافع
دعوی تجویز انتقال منافع به لحاظ اثباتی و دفاعی صرف، حاوی مطلب خاصی نیست. وانگهی شیوه صحیح طرح دعوی و بررسی فرآیند قضایی آن و پاسخ به سؤالات احتمالی و بررسی ابهامات معمول، در تصمیم‌گیری و در نهایت به صورت غیر مستقیم در هدایت قانونی دعوی و بهره‌مندی عملی موجر و مستأجر، بسته به مقصود خاص هر کدام، مؤثر خواهد بود.
بند اول: شیوه طرح دعوی و الزامات اثباتی مستأجر در
دعوی تجویز انتقال منافع
خواهان دعوی تجویز انتقال منافع از نظر اثباتی مسئولیت سنگینی ندارد، درصورتی که دارای اجاره‌نامه با مالک یا مستأجر سابق باشد و در آن حق انتقال از وی سلب شده باشد یا طرفین متعرض مسأله انتقال نشده باشند برای طرح دعوی کفایت می‌کند اما اگر مستأجر فاقد اجاره‌نامه باشد الزاماً باید مدارک و مستندات اثبات رابطه استیجاری با مالک واقعی را پیوست دادخواست نماید. مثلاً اگر اجاره‌بها به مالک پرداخت نموده یا شاهدی دارد، باید برای اثبات رابطه استیجاری رسید اجاره‌بها و یا استشهادیه را به دادگاه ارائه نماید.
احراز مالکیت خوانده به عنوان طرف دعوی اغلب از طریق استعلام ثبتی توسط مراجع قضایی صورت می‌گیرد. بنابراین صرف طرح دعوی و ادعای مالکیت خوانده در این باب کافی است گرچه ارائه ادله و مدارک در دسترس نیز برای تسهیل رسیدگی و احراز مالکیت خوانده بی‌تاثیر نخواهد بود.
الف- اقامه دعوی علیه مالکین متعدد
یکی از مواردی که در حال حاضر به صورت عملی در اغلب موارد پیش روی مستأجر قرار دارد این است که مالک ملک که وراث متعددی دارند فوت نموده است و در حال حاضر ملک دارای چند مالکین متعدد می‌باشد در این صورت لازم است کلیه مالکین مشاعی طرف دعوی قرار گیرند چه بسا دادگاه‌ها به دلیل طرف دعوی قرار نگرفتن برخی از مالکین مشاعی اقدام به رد دعوی نمایند. بنابراین یکی از الزامات خواهان در طرح دعوی تجویز انتقال منافع، طرح دعوی علیه تمام مالکین مشاعی است همچنان که نظر اداره حقوقی قوه قضائیه نیز بر این مبنا استوار است: «دعوای مستأجر به خواسته‌ی تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر (موضوع قسمت دوم ماده‌ی 19 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب
سال 1356) باید به طرفیت مالک اقامه شود و اگر ملک مشاع و مالکین متعدد باشند، دعوا باید به طرفیت تمام آنان اقامه شود. زیرا هر یک از مالکین مشاع به قدرالسهم در عین مستأجره ذینفع هستند.»[7]
ب- خواسته دعوی تجویز انتقال منافع
به جهت حصول حق کسب و پیشه در روابط استیجاری مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 بعضاً مشاهده می‌شود که دعوی موضوع ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 با خواسته تجویز انتقال حق کسب و پیشه و تجارت مطرح می‌گردد. حال آنکه آنچه در نتیجه این دعوی منتقل می‌شود به واقع منافع ملک است. اگرچه حصول حق کسب و پیشه در این انتقال منشأ اثر بوده و توجیه فلسفه این دعوی جز با توسل به حق کسب و پیشه و تجارت امکان‌پذیر نیست اما همانگونه که منطوق ماده 19 قانون یاد شده نیز بیان داشته است: «...در این صورت دادگاه حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر.... صادر می‌نماید» آنچه مورد حکم دادگاه قرار خواهد گرفت انتقال منافع است. بنابراین درخواست تجویز انتقال حق کسب و پیشه و تجارت فاقد محمل قانونی بوده و در صورتی که خواسته خواهان انتقال حق کسب و پیشه و تجارت باشد، صدور حکم به تجویز انتقال منافع با توجه به اینکه هیچ دادگاهی نمی‌تواند به خارج از خواسته رأی صادر نماید. امکان‌پذیر نیست و البته معمول است که درخواست تجویز انتقال حق کسب و پیشه و تجارت و منافع مشترکاً در ستون خواسته ذکر می‌شود.
ج- امکان استرداد دعوی تجویز انتقال منافع
غالباً اعلام آمادگی موجر برای پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت خوشایند مستأجر نیست؛ چرا که قیمت واقعی حق کسب و پیشه و تجارت (سرقفلی ناشی از حق کسب و پیشه و تجارت) در بازار بسی بالاتر و بیشتر از قیمت کارشناسی است. بنابراین از آنجا که احتمال دارد نظر کارشناس علی‌رغم اعتراض مستأجر مطابق نظر او نباشد یکی از طرق مستأجر برای جلوگیری از تحمل ضرر ناشی از قیمت کارشناسی، استرداد دعوی تجویز انتقال منافع می‌باشد آنچه از رویه حاکم برمی‌آید این است که قدر متیقن قبل از صدور حکم قطعی بر تخلیه (با اعلام آمادگی موجر به پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت)، مستأجر (خواهان) در هر مرحله می‌تواند نسبت به استرداد دعوای خود اقدام کند زیرا در فرضی که با اعلام آمادگی موجر به پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت در نهایت صدور حکم قطعی و صدور اجرائیه و حتی پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت در پاسخ به این پرسش که: «چنان‌چه شخصی درخواست تجویز منافع به غیر کرده و دادگاه با صدور رأی بر پرداخت حق کسب و پیشه از ناحیه مالک در قبال تخلیه عین مستأجره تعیین تکلیف نموده باشد رأی صادره قطعی و اجراییه هم صادر شده باشد و مالک حق کسب و پیشه را هم به اجرای احکام پرداخت کرده باشد ولی مستأجر حاضر به تخلیه نباشد و از دعوای خود صرف‌نظر کند وظیفه چیست؟» نظر اکثریت قضات در خصوص امکان استرداد دعوی یا عدم اجرای حکم صادره به این شکل است: «... قانون این اجازه را به مالک داده که در قبال پرداخت حق کسب و پیشه تخلیه مستأجر را بخواهد و در فرض سؤال، او حق کسب و پیشه را پرداخت کرده ولی مستأجر حاضر به تخلیه نیست، به لحاظ اینکه موقوفی اجرا مساوی با عدم رضایت مالک می‌باشد، اجرا موقوف نمی‌شود و مستأجر برابر حکم دادگاه ملزم به تخلیه خواهد شد. (ناظر به ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب
سال 1356).»[8] که البته کمیسیون نشست قضایی با تعدیل این نظر و قبول نسبی عقیده اقلیت مقرر نموده است: «سؤال مطروحه به نظر ناظر به موردی است که مستأجر واحد تجاری، حق انتقال به غیر ندارد و این حق در اجاره‌نامه، از وی سلب شده در این صورت، همان‌طوری که در ماده 19 قانون موجر و مستأجر مصوب سال 1356 مقرر است، پس از تقدیم دادخواست از ناحیه مستأجر برای تجویز انتقال منافع به غیر، مالک نمی‌تواند با تودیع سرقفلی، مطابق نظریه کارشناس از دادگاه درخواست تخلیه نماید و مادام که حکم قطعی دایر بر تخلیه محل کسب صادر نشده، مستأجر می‌تواند دعوای خود را مسترد کند، لیکن پس از صدور حکم قطعی دیگر محلی برای انصراف وی از درخواست تجویز انتقال منافع به غیر نیست و دادگاه به انصراف وی ترتیب اثر نمی‌دهد.»[9] ملاحظه می‌شود علی‌رغم اختلاف عقیده اهل نظر در امکان صرف‌نظر کردن مستأجر به عنوان خواهان دعوی بعد از صدور حکم قطعی، قدر متیقن در اینکه مستأجر قبل از صدور حکم قطعی بتواند از دعوی خود صرف‌نظر نماید اختلاف و مناقشه‌ای وجود ندارد.
بند دوم: دفاعیات موجر در دعوی تجویر انتقال منافع
در دعوی تجویز انتقال منافع، دفاع خاصی از سوی مالک به جز ایراد عدم توجه دعوی- که دعوی مستأجر را بی‌اثر نماید - قابل تصور نیست. تنها دفاعی که موجر می‌تواند در مقابل این دعوی مطرح نماید اعلام آمادگی برای پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت مستأجر و تخلیه عین مستأجره است که در چند شکل قابل تصور است:
الف- عدم رضایت به انتقال و پرداخت حق کسب و پیشه قبل از طرح دعوی
احتمال دارد موجر بعد از اطلاع از مقصود مستأجر مبنی بر انتقال منافع ملک، قبل از طرح دعوی در دادگاه، نسبت به کارشناسی و پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت مستأجر و تخلیه و تحویل ملک خود اقدام کند که این حالت در عمل بسیار نادر است؛ چرا که نظر به فاصله ارزش سرقفلی در بازار و قیمت کارشناسی، اغلب مستأجرین حاضر به حل و فصل موضوع در خارج از دادگاه نیستند.
ب- عدم رضایت به انتقال و عدم پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت
حالت دیگری که قابل تصور است اینکه موجر راضی به انتقال نیست ولی نسبت به پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت مستأجر نیز اقدام نمی‌کند. نتیجتاً مستأجر نسبت به طرح دعوی تجویز و درخواست صدور مجوز نسبت به انتقال منافع اقدام می‌کند که در این صورت دو حالت قابل تصور است:
1- موجر در دادگاه حاضر نمی‌شود یا حاضر می‌شود اما با پذیرش دعوی اقدامی در خصوص پرداخت حق کسب و پیشه تجارت یا آمادگی برای پرداخت آن نمی‌کند که در این صورت حکم به نفع خواهان به تجویز انتقال منافع صادر شود.
2- موجر حاضر به پذیرش دعوی نمی‌شود و اقدامی در پرداخت حق کسب و پیشه نمی‌کند که در این فرض نیز دادگاه نسبت به تجویز انتقال منافع اقدام می‌کند.
ج- عدم رضایت به تجویز انتقال منافع و اعلام آمادگی برای پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت و صدور حکم تخلیه
همانگونه که گفتیم تنها دفاع موجر در مقابل دعوی تجویز انتقال منافع، اعلام آمادگی برای پرداخت سرقفلی و حق کسب و پیشه مستأجر برابر نظر کارشناسی و تحویل ملک خویش است که در این مورد شکل اعلام آمادگی مالک به دادگاه، اعتبار و اثر آن از مسائل مهم و قابل مناقشه است که به ترتیب به بررسی آنها می‌پردازیم.
1- شکل اعلام موجر مبنی بر پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت
حال در صورتی که موجر تمایل به پرداخت حق کسب و پیشه مستأجر برابر نظر کارشناسی داشته باشد چگونه باید موضوع را به دادگاه اعلام کند و تصمیم دادگاه در این مورد چه خواهد بود؟ به عبارت دیگر آیا صرف اعلام موجر مبنی بر اینکه آمادگی پرداخت حق کسب و پیشه برابر نظر کارشناس را دارد کفایت می‌کند؟ و اگر دادگاه با اعلام موجر مبنی بر پرداخت نسبت به صدور کارشناسی برای تقدیم حق کسب و پیشه اقدام نماید موضوع مخالف ماده 2 قانون آیین دادرسی مدنی نیست؟ بلا تردید رسیدگی به خواسته مالک با ماده 47 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی که شروع به رسیدگی را منوط به تقدیم دادخواست نموده ممکن نیست و همچنین پذیرش چنین درخواستی با ماده 2 قانون اخیرالذکر که مقرر می‌دارد: «هیچ دادگاهی نمی‌تواند به دعوایی رسیدگی کند مگر اینکه شخص یا اشخاص ذینفع رسیدگی به دعوی را مطابق مقررات قانونی درخواست نموده باشند» مغایر است. بنابراین قانوناً بایستی مالک با تقدیم دادخواست نسبت به اعلام آمادگی به پرداخت حق کسب و پیشه مطابق نظر کارشناسی اقدام نماید اگرچه اغلب دادگاه‌ها صرف اعلام آمادگی موجر برای پرداخت حق کسب و پیشه را کافی می‌دانند چنان‌که اکثریت قضات در پاسخ به این سؤال که: «در خصوص ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 چنان‌چه خواسته خواهان (مستأجر) الزام خوانده (موجر) به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر باشد و موجر در دادگاه اعلام آمادگی جهت پرداخت حق کسب و پیشه و سرقفلی مستأجر کند و طبق کارشناسی انجام شده هم حقوق مستأجر معین شده باشد آیا دادگاه می‌تواند حکم به تخلیه مغازه - مشروط به پرداخت حقوق مستأجر – دهد (در واقع حکم تخلیه به نفع خوانده) و آیا چنین حکمی مصداق مازاد بر خواسته نیست؟» معتقدند «...اگر.... موجر اعلام آمادگی برای پرداخت حق کسب و پیشه مستأجر کند در این صورت دادگاه از طریق ارجاع امر به کارشناس، میزان حق کسب و پیشه مستأجر را تعیین می‌کند و سپس اقدام به صدور حکم به تخلیه مورد اجاره در قبال دریافت حق کسب و پیشه صادر می‌کند و در حکم قید می‌کند چنان‌چه ظرف مدت سه ماه موجر حق کسب و پیشه مستأجر را پرداخت نکند مستأجر مجاز است منافع مورد اجاره را به غیر انتقال دهد همچنین در حکم قید می‌کند اگر مستأجر ظرف مدت شش ماه از تاریخ انقضای مدت سه ماه یاد شده، منافع مورد اجاره را انتقال ندهد و در دفترخانه تنظیم کننده سند اجاره، منافع را انتقال ندهد حکم مزبور ملغی‌الاثر خواهد شد. بنابراین، صدور حکم بیش از خواسته نیست و تخلف انتظامی نیز نیست.»[10]
2- اعتبار و اثر اعلام آمادگی موجر مبنی بر پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت مستأجر
با توجه به اینکه خواهان دعوی تجویز انتقال منافع، مستأجر است اداره دعوی از لحاظ ادامه یا استرداد نیز به عهده اوست. بنابراین علی‌رغم اعلام آمادگی موجر به پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت همانگونه که گذشت دست کم تا صدور حکم قطعی مبنی بر تخلیه نمی‌توان مستأجر را ملزم به ادامه روند دادرسی نمود. از این‌رو هر آن احتمال دارد با استرداد دعوی از سوی مستأجر اعلام آمادگی موجر مبنی بر پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت مطابق نظر کارشناس عقیم بماند.
[1]- مجموعه نشست‌های قضایی، منبع پیشین، سؤال شماره602.
[2]- « مجموعه نشست‌های قضایی منبع پیشین، سؤال شماره602.
[3]- نوبخت‌یوسف منبع پیشین، ص 204.
[4]- منبع پیشین، ص204.
[5]- برای اطلاعات بیشتر مراجعه شود به ص145 همین کتاب.
[6]- صفحه 95 به بعد همین کتاب.
[7]- نظریه مشورتی شماره 1460 مورخ 17/7/1381 اداره حقوقی قوه قضاییه.
[8]- مجموعه نشست‌های قضایی، منبع پیشین، سؤال 633.
[9]- همان، نظر کمیسیون.
[10]- مجموعه نشست‌های قضایی، منبع پیشین، سؤال شماره 586.
نوشتن دیدگاه