بند چهارم: مبنای محاسبه تعدیل اجاره‌بها

اگرچه اجاره‌بهای اماکن استیجاری مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 در مقایسه با ترقی قیمت‌ها و اماکن استیجاری کنونی بسیار اندک است اما اغلب برای موجر و مستأجر این سؤال پیش می‌آید که مبنا و معیار تعدیل اجاره‌بها چیست؟ آنچه مسلم است نوع و قدمت بنا، مدت اجاره، موقعیت ملک، نوع شغل، مساحت بنا، پرداخت یا عدم پرداخت سرقفلی و اجاره‌بهای قبلی در تعدیل اجاره‌بها مؤثر می‌باشد. اما بی‌تردید محاسبه و تعدیل اجاره‌بها امری کاملاً تخصصی و فنی است که به وسیله کارشناسان رسمی دادگستری انجام می‌شود که در این خصوص نظر اکثریت قضات در پاسخ به این سؤال که: «مبنای محاسبه تعدیل اجاره‌بها به نرخ روز در بخش اخیر ماده 4 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب

اگرچه اجاره‌بهای اماکن استیجاری مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 در مقایسه با ترقی قیمت‌ها و اماکن استیجاری کنونی بسیار اندک است اما اغلب برای موجر و مستأجر این سؤال پیش می‌آید که مبنا و معیار تعدیل اجاره‌بها چیست؟ آنچه مسلم است نوع و قدمت بنا، مدت اجاره، موقعیت ملک، نوع شغل، مساحت بنا، پرداخت یا عدم پرداخت سرقفلی و اجاره‌بهای قبلی در تعدیل اجاره‌بها مؤثر می‌باشد. اما بی‌تردید محاسبه و تعدیل اجاره‌بها امری کاملاً تخصصی و فنی است که به وسیله کارشناسان رسمی دادگستری انجام می‌شود که در این خصوص نظر اکثریت قضات در پاسخ به این سؤال که: «مبنای محاسبه تعدیل اجاره‌بها به نرخ روز در بخش اخیر ماده 4 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب
سال 1356 چیست؟» به شرح ذیل قابل توجه است: «چون موضوع تعدیل اجاره‌بها فنی و تخصصی است، در مرحله اول مبنای اصلی و اساسی این تعدیل، انتخاب کارشناس مربوط و نظریه وی مناسب است. اما این نظریه کارشناس موضوعیت ندارد و زمانی مورد پذیرش دادگاه قرار می‌گیرد که این عوامل تأثیرگذار: عرف، محل کسب و پیشه، اخذ یا عدم اخذ سرقفلی، مدت اجاره، مکان مورد اجاره و موقعیت تجاری آن، میزان اجاره‌بهای سال‌های گذشته، عمران و تعمیرات و تغییراتی که مستأجر جهت استفاده بهتر از مورد اجاره به وجود آورده است، شاخص تورم و دیگر واقعیت‌های موجود تأثیر گذار نیز لحاظ شده باشد.
نظر اقلیت: چون بحث تعدیل اجاره‌بها، تخصصی است، باید تعیین آن را به کارشناس ارجاع داد و چون کارشناس هم مطابق موازین قانونی انتخاب و بر این اساس نظر خود را ارایه کرده است و کارشناس است که اموری را که در تعیین نرخ عادله روز اجاره‌بها مؤثر است، شناسایی و تشخیص و لحاظ می‌کند. بنابراین، تنها نظر کارشناس را دادگاه، باید مبنای تعیین اجاره‌بها به نرخ عادله قرار دهد و نظر کارشناس در این خصوص، موضوعیت دارد نه طریقیت.» نظر کمیسیون نیز به ترتیب ذیل مبین همین معنی است: «به موجب قسمت اخیر، ماده 4 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356، دادگاه‌ها بر اساس درصد شاخص کل بهای کالاها و خدمات مصرفی منتشر شده از طرف بانک مرکزی ایران حکم به تعدیل اجاره‌بها صادر می‌کردند. لکن قسمت اخیر ماده 4 قانون مذکور در تاریخ 2/9/1358، از طرف شورای انقلاب جمهوری اسلامی ایران، اصلاح شد و به جای درصد شاخص بهای کالاها و خدمات، نظریه کارشناس در مورد تعیین اجاره‌بها، به نرخ عادله روز مبنای صدور حکم قرار گرفت. بدیهی است اظهارنظر کارشناس می‌باید با اوضاع و احوال محقق و معلوم مساله مطابقت داشته باشد تا دادگاه به آن ترتیب اثر دهد. (مفاد ماده 265 قانون آیین دادرسی مدنی دادگاه‌های عمومی و انقلاب)