بند دوم: تکلیف تعدیل توافقی با توجه به ماده 30 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356

مانگونه که در شرایط طرح دعوی ذکر کردیم ماده 4 قانون روابط موجر و مستأجر برای تعدیل اجاره‌بها شرایطی را مقرر کرده است. حال اگر ماده مذکور را جزء قواعد آمره بدانیم عدول از شرایط آن به هر نحو قابل قبول نیست و مخالف ماده 30 قانون روابط موجر و مستأجر خواهد بود. مگر اینکه تعدیل برابر شرایط ماده موصوف بعد از سه سال از زمان استفاده یا از تاریخ صدور حکم قطعی صورت گرفته باشد. بنابراین بدیهی است در صورت اخیر تعدیل با ماده 30 قانون یاد شده اصطکاک پیدا نمی‌کند

همانگونه که در شرایط طرح دعوی ذکر کردیم ماده 4 قانون روابط موجر و مستأجر برای تعدیل اجاره‌بها شرایطی را مقرر کرده است. حال اگر ماده مذکور را جزء قواعد آمره بدانیم عدول از شرایط آن به هر نحو قابل قبول نیست و مخالف ماده 30 قانون روابط موجر و مستأجر خواهد بود. مگر اینکه تعدیل برابر شرایط ماده موصوف بعد از سه سال از زمان استفاده یا از تاریخ صدور حکم قطعی صورت گرفته باشد. بنابراین بدیهی است در صورت اخیر تعدیل با ماده 30 قانون یاد شده اصطکاک پیدا نمی‌کند چرا که اصل تعدیل مورد توجه و پذیرش قانون‌گذار قرار گرفته است و با رعایت شرایط مقرر در ماده بحثی در صحت و سلامت تعدیل توافقی نخواهد ماند اما شاید این سؤال مطرح شود که تکلیف میزان تعدیل که برابر ماده 4 بایستی با نظر کارشناس باشد چه خواهد بود؟ چه این‌که تعدیل توافقی طرفین چه بسا خارج از اصول و قواعد حاکم بر تعدیل باشد در پاسخ باید گفت: نظر به منطوق ماده 4 که موجر و مستأجر را با فعل «می‌تواند» مختار در مراجعه به دادگاه در جهت تعدیل اجاره‌بها نموده است می‌توان کمیت آن را نیز توجیه کرد. البته با این تفسیر می‌توان پا را از این هم فراتر گذاشت و خارج از شرایط مقرر در ماده نیز به تعدیل توافقی معتقد بود چرا که با توافق طرفین عقد بر تعدیل کیفیت آن نمی‌تواند مؤثر در ایجاد تعارض با ماده 30 قانون روابط موجر و مستأجر 1356 باشد. البته تردیدی نیست که نمی‌توان عدم افزایش اجاره‌بها را که مطلقاً مخالف دستور ماده 4 مبنی بر تعدیل است در قرارداد اجاره شرط نمود. چنان‌که نظریه مشورتی اداره حقوقی قوه قضائیه در سؤال و جواب ذیل نیز بر این مبنا استوار است: «در ضمن عقد اجاره، شرط شده است که موجر حق افزایش مال‌الاجاره را ندارد آیا چنین شرطی صحیح و قابل اجرا است یا نه؟ ماده‌ی 4 قانون روابط موجر و مستأجر، برای هر یک از موجر و مستأجر این حق را شناخته است که با حصول شرایط مذکور در این ماده، درخواست تجدیدنظر در میزان اجاره‌بها کند. توافق طرفین قرارداد اجاره، مبنی بر خودداری از اعمال این حق، در واقع جلوگیری از اجرای مقررات قانون روابط موجر و مستأجر بوده و مطابق ماده‌ی 30 قانون مذکور، دادگاه می‌تواند آن را باطل و بلااثر اعلام کند.»
برخی مواقع مشاهده می‌شود که موجر و مستأجر ضمن عقد قرارداد اجاره چند ساله شرط می‌کنند که هر ساله اجاره‌بها مثلاً 20 % افزایش پیدا کند حال سؤال این است که چنین شرطی با توجه به شرایط مقرر در ماده 4 مخالف ماده مزبور است یا خیر؟ در جواب باید گفت که طبیعتاً چنین تعدیلی موافق با شرایط تعدیل پیش‌بینی شده ماده 4 نیست. اما نباید اشتباه کرد که شرایط مقرر در ماده برای طرح دعوی تعدیل است و تعدیل توافقی فیمابین طرفین عقد را شامل نمی‌شود بنابراین درج چنین شرطی صحیح به نظر می‌رسد.