شرط دیگری که ماده 4 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356 برای دعوی تعدیل اجاره‌بها بیان می‌کند و دارای اهمیت می‌باشد گذشت مدت سه سال از تاریخ استفاده مستأجر از عین مستأجره یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی مبنی بر تعدیل اجاره‌بهاست. اولین موضوع قابل ذکر در خصوص این شرط آن است که به نظر می‌رسد ظاهراً عبارت «... از تاریخ استفاده مستأجر از عین مستأجره...» ناشی از مسامحه قانون‌گذار بوده باشد؛ چرا که برابر قواعد عمومی قرارداد‌ها حق و تکلیف طرفین قرارداد از تاریخ شروع عقد آغاز می‌شود و عدم استفاده مستأجر از عین مستأجره در طول قرارداد سالب حق و حقوق موجر مبنی بر درخواست تعدیل نخواهد بود. چه بسا مستأجر به جهت موانع و مشکلات قانونی یا شخصی قادر به استفاده از عین مستأجره نباشد. در این صورت پذیرش منطوق این عبارت ناعادلانه خواهد بود. بنابراین تردیدی نیست که حق و حقوق طرفین عقد اجاره با آغاز عقد اجاره شروع می‌شود و عدم استفاده مستأجر از عین مستأجره نمی‌تواند مؤثر در مقام باشد. لیکن بدیهی است اگر مستأجر به جهت مانعی ناشی از فعل یا ترک فعل موجر قادر به استفاده از عین مستأجره از تاریخ آغاز عقد نباشد بایستی اثبات نماید که سبب عدم استفاده عمل موجر بوده است. بلاشک عدم استفاده مستأجر از عین مستأجره به خودی خود نمی‌تواند مانع درخواست تعدیل از سوی موجر باشد.
علاوه بر اینکه موجر می‌تواند بعد از گذشت سه سال از تاریخ استفاده نسبت به طرح دعوی تعدیل اقدام نمایند، با گذشت سه سال از تاریخ مقرر در حکم قطعی که مبنی بر تعدیل صادر شده نیز می‌تواند دعوی تعدیل اجاره‌بها را مطرح
شرط دیگری که ماده 4 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356 برای دعوی تعدیل اجاره‌بها بیان می‌کند و دارای اهمیت می‌باشد گذشت مدت سه سال از تاریخ استفاده مستأجر از عین مستأجره یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی مبنی بر تعدیل اجاره‌بهاست. اولین موضوع قابل ذکر در خصوص این شرط آن است که به نظر می‌رسد ظاهراً عبارت «... از تاریخ استفاده مستأجر از عین مستأجره...» ناشی از مسامحه قانون‌گذار بوده باشد؛ چرا که برابر قواعد عمومی قرارداد‌ها حق و تکلیف طرفین قرارداد از تاریخ شروع عقد آغاز می‌شود و عدم استفاده مستأجر از عین مستأجره در طول قرارداد سالب حق و حقوق موجر مبنی بر درخواست تعدیل نخواهد بود. چه بسا مستأجر به جهت موانع و مشکلات قانونی یا شخصی قادر به استفاده از عین مستأجره نباشد. در این صورت پذیرش منطوق این عبارت ناعادلانه خواهد بود. بنابراین تردیدی نیست که حق و حقوق طرفین عقد اجاره با آغاز عقد اجاره شروع می‌شود و عدم استفاده مستأجر از عین مستأجره نمی‌تواند مؤثر در مقام باشد. لیکن بدیهی است اگر مستأجر به جهت مانعی ناشی از فعل یا ترک فعل موجر قادر به استفاده از عین مستأجره از تاریخ آغاز عقد نباشد بایستی اثبات نماید که سبب عدم استفاده عمل موجر بوده است. بلاشک عدم استفاده مستأجر از عین مستأجره به خودی خود نمی‌تواند مانع درخواست تعدیل از سوی موجر باشد.
علاوه بر اینکه موجر می‌تواند بعد از گذشت سه سال از تاریخ استفاده نسبت به طرح دعوی تعدیل اقدام نمایند، با گذشت سه سال از تاریخ مقرر در حکم قطعی که مبنی بر تعدیل صادر شده نیز می‌تواند دعوی تعدیل اجاره‌بها را مطرح نماید. در خصوص مفهوم عبارت «تاریخ مقرر در حکم قطعی» بدیهی است که منظور تاریخی است که از آن تاریخ اجاره‌بها تعدیل شده و موجر مستحق دریافت اجاره‌بهای جدید گردیده است. از این‌رو اگر در متن حکم دادگاه تاریخ دقیق تعدیل اجاره‌بها و زمان استحقاق مستأجر مبنی بر دریافت آن قید شده باشد ملاک، تاریخ مقرر در حکم است در غیر این صورت ملاک احتساب سه سال از تاریخ تقدیم دادخواست خواهد بود. چنان‌که نظر قضات محترم به اتفاق آراء و نظر کمیسیون نشست قضایی در پرسش و پاسخ ذیل بر این مبنا استوار است:
سؤال: «با توجه به مفاد ماده 4 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 ملاک مهلت انقضای مدت سه سال جهت طرح دعوای تعدیل، تاریخ تقدیم دادخواست است یا تاریخ صدور حکم؟
پاسخ در اتفاق نظر: با توجه به صراحت ماده 4 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356، ملاک تاریخ مذکور در حکم است که قطعاً این تاریخ با توجه به خواسته خواهان در حکم قید می‌گردد و چنانچه خواهان تاریخ تعدیل را قید نکرده باشد تاریخ تقدیم دادخواست در حکم قید خواهد شد.
پاسخ در نظر کمیسیون نشست قضایی (5): نظر به اینکه از جمله آثار حکم، کاشفیت آن از وجود حق در زمان تقدیم دادخواست است، از آنجایی که در حکم تعدیل اجاره‌بها در متن آن باید نرخ عادله روز تقدیم دادخواست قید و تصریح شود و به همین اعتبار موجر می‌تواند مابه‌التفاوت اجاره‌بها را ضمن تقدیم دادخواست تعدیل نیز مطالبه کند که در این صورت دادگاه ضمن صدور حکم راجع به تعدیل، مستأجر را به پرداخت مابه‌التفاوت از تاریخ تقدیم دادخواست تا روز صدور حکم، محکوم می‌نماید، مهلت انقضای مدت سه سال جهت طرح دعوای تعدیل تاریخ مقرر در حکم قطعی است (تاریخی که در متن رأی قید می‌شود) نه تاریخ صدور حکم قطعی و بدیهی است که با توجه به مراتب فوق، چنانچه تاریخ در متن حکم قید نشده باشد، تاریخ تقدیم دادخواست مورد نظر است.»[1]
[1]- مجموع نشست‌های قضایی، منبع پیشین، سؤال شماره 628.
نوشتن دیدگاه